原标题：一位深圳投资客的肇庆买房记
证券时报记者 吴家明
在粤港澳大湾区的城市里，哪里的房价相对较低?相信很多人想到的答案都会是：肇庆。
早在粤港澳大湾区规划出台之前，身在深圳的唐华就已经计划在深圳周边买房。作为一名楼市投资客，他对深圳以及周边城市的楼市早就进行了调研。
在粤港澳大湾区的城市里，多数城市早已实施限购政策，而肇庆暂无相关动作。在唐华看来，肇庆市区的地价、房价远远低于广州、深圳、佛山和东莞等城市，是大湾区难觅的价格洼地。而且，肇庆市区环境优美，新区的产业规划也多，来往广州还有城轨接驳，非常适合当广州的“后花园”。
让唐华印象深刻的是2017年肇庆房价迅速补涨，“2017到2018年肇庆市端州区和鼎湖区的一些项目房价接近翻倍，这也是引发我投资欲望的主要原因。”
在他看来，那一年肇庆房价迅速上涨主要有两个原因：棚改效应以及广州升级楼市调控，广州佛山的“外溢购买力”也顺势来到肇庆。以端州新区为例，许多次新盘从每平方米5000元左右的价格涨至超过每平方米8000元，最高峰时接近万元。就在2018年初，唐华选择在端州区的一处新盘项目购买了一套三房单位，均价接近每平方米9000元。“肇庆本地客户喜欢100平方米以上的大户型，小户型需求不大，我当时希望过两年可以涨到每平方米12000元以上。”唐华显然做足了功课。
只是，经过了2017年的快速补涨，2018年肇庆楼市回归理性，2019年整体市场甚至出现小幅度的下行趋势，唐华买的房子现在还是这个价。
“今年肇庆端州区和鼎湖区的房价的确有些松动。”在肇庆仙女湖附近从事中介工作的李经理告诉证券时报记者，“端州属于主城区，价格还算相对稳定，但一些二手楼的确也有价无市，可奇怪的是一些高价项目也是有市场的，像附近的海逸半岛属于高端项目，现在卖到每平方米12000元左右，在肇庆已经算是高价盘。”不过，记者在端州城区随处可见的楼盘广告发现，许多新盘打出的价格并没有“过万”，一处光大地产的项目还打出每平方米6488元起的“低价”。
“越往鼎湖区方向走，价格松动就更为明显，许多去年卖到每平方米8000元以上的新盘，现在周边新盘也就每平方米7000元左右。鼎湖区存量房多，前期趁利好过度开发，鼎湖区部分存量项目或有价无市。”李经理如是说。
记者随唐华从肇庆东站前往端州市区，沿路发现许多小区只有几户人家亮灯，显示小区的入住率或销售率并不高。现在，鼎湖区还有大量正在建设的新项目，预示着不小的销售压力。
乐有家研究中心的数据显示，今年5月肇庆一手房成交均价在每平方米7444元左右，与去年基本持平。易居研究院此前发布2019年一季度《中国百城房价报告》，报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。其中，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。客观来看，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。
可以说，肇庆集合房价、政策、产业的“三重洼地”，但当地房价却没有如一些投资客所愿。
对于自己的这次投资，唐华也有所感悟：三四线城市的房产购买逻辑，很多时候会被误解误会，很多在一线城市工作的购房者会用很多大城市的标准去看待三四线城市，某种程度上这些都是错误的想法。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于一些三四线城市的楼市来说，降温是大概率事件。从需求上看，部分需求或是透支的，往往此类城市市场交易过热以后会暂停一段时间，这个时候容易带来市场交易的下行。肇庆楼市前景很重要的一点是与广州经济的“联动”，如果联动顺畅，还是会有一些比较好的机会。
或许，对于楼市而言，“不设防”并不代表着就会涨。
