原标题：楼市冰与火交织的“厦门困境”
厦门岛内的二手房，刚需底蕴厚，向下有支撑;岛外新房豪宅化倾向重，投资客主导，自然深跌不止。
楼市越来越看不懂了。比如厦门，冰与火的转换只需要半年时间。2018年下半年的厦门楼市，就像2014年的温州一样，自告开启楼市一轮回调周期的“领头羊”。地价“腰斩”，房价万儿八千地降(岛内均价降一万、岛外降六千)，融创、万科等房企的项目打折甩卖等等报道很多。2018年，厦门也是70个大中城市中，唯一新房价格比2017年低的城市。但行情反转得可真快，半年后的2019年一季度，这个城市的地市和楼市又昂扬向上。
2019年1-4月，厦门二手住房成交套数同比增长314%，4月单月同比增长309%，二手房价格环比上涨3%，业主报价普遍上调20%。但去年，厦门二手房成交下跌44%，挂牌价下调30%的交易案例扎推。拿地是开发商信心的彰显，也是楼市的“晴雨表”。2018年，岛外地价“腰斩”，“地王”项目挥泪八折甩卖，地方国企不得不出面“托市”。但刚刚过去的4月份，去年地价“腰斩”的翔安区，溢价率创新高，楼面价再次任性地突破3万元大关。
新房则是另一幅场景。克而瑞的数据显示，4月份厦门新房供应面积37万平米，环比上涨334%，同比上涨110%，但成交面积仅12万平米，环比只上升3%，供求比高达308%，在监测的28个重点城市中排第一;新房在售库存消化周期高达32个月，同比增长5%，去化压力是所有城市中最高的。近期，各大城市新房和二手房联动回升，而厦门楼市却自我分裂，两个市场冰火交织，这中间到底发生了什么?这还得从厦门楼市奇特的结构说起。
厦门，这个既非一线、又非省会的城市，GDP和人口排在50名开外，但房价却经常杀入70城涨幅的前3位。2016年以来，厦门房价涨幅月度排第一的出镜率，高于包括一线城市在内的所有城市。厦门岛内配套成熟，优质教育资源密集，但面积(158平方公里)仅占市域面积的1/10，且开发强度大、人口密度达1.3万人/平方公里，以二手房为主。而且，富裕的福建同胞(特别是闽南人)，均以在厦门岛内两区(湖里、思明)买房、小孩在岛内上学为荣。
这几年，乘着全国楼市飘红的东风，加上不亚于温州炒房团的闽南投资客，以及凶悍“造地王”的闽系房企加持，岛内这个弹丸之地的房价，迅速窜到了5万元左右。岛外也差不离，2015-2017年，市场对厦门始终抱有领先重点城市1-2个身位的预期，供地集中的厦门岛外，地价不高死不休，楼面价迅速窜到3万元。但是，调控如期而至后，首创限售这一惊世之作的厦门，限购上却做出了一个奇葩的创举，即180平米以上的不限购，大抵是要疏导福建富豪的需求。
但是，真金白银掏腰包的投资客，“很傻、很天真”，富豪是要将杠杆加到极致的。但是，当“认房又认贷”降临，就掐住了麻筋儿，投资客主导的岛外新房市场迅速退潮，而新房库存逆“小阳春”攀升，概因投资客退场后豪宅无人接盘。二手房则不同，当价格跌到心理价位，学位房等刚需自然进场，特别是总价较低的二手房，比如沧海滨海(双十中学)、未来海岸(北师大)、湖里五缘湾(五缘实验中学)、松柏(松柏中学)、莲花(莲花中学)等片区反弹明显。
楼市回调多少，要看调控力度，但更关键的是“向上托”的刚需底蕴。厦门岛内的二手房，刚需底蕴厚，向下有支撑;岛外新房“豪宅化”倾向重，投资客主导，自然深跌不止。未来，“房住不炒”渐进落地，那些靠投资客维系的区域(特别是各色新区)，难逃浮华退潮后被晒“裸泳”的局面，刚需“扎根”的区域，自然显露“安全垫”本色。本应作为区域龙头、走外联内合发展之路的厦门，却因为都市圈打造滞后、“集聚-辐射”能力差，去年8月被中央巡视组问责。楼市冰火交织，这是厦门“里焦外弱”的映射。靠高价地刺激、靠“抢人口”填补是短视，终归得走向人口集聚、红利辐射、互联互通的良性之路。
(作者系资深地产研究人士)
