在上海，业内一般称东方明珠电视塔周边的金茂大厦、环球金融中心、上海中心大厦等为“小陆家嘴”,属于金融城的最核心区域。再沿着浦东南路向南，在八佰伴商圈附近，基本就脱离了“小陆家嘴”范围。记者采访时了解到，此处的租金水平明显低于核心区，且商务楼宇的空置率也在抬升。
上海第一八佰伴对面的中融国际商城(现1088广场)处于黄金地段，大致是南面成片大型居民区与陆家嘴金融城的过渡地带，紧挨上海轨交9号线出口。证券时报记者走访周边商户时获悉，该大楼2004年竣工开业，最初主要是百货业，后改为大型电器商场，见证过互联网电商对零售行业的巨大冲击。相关置业顾问告诉记者，2015年前后，大楼商场的出租率降至70%左右，2016年开始大厦重新定位于教育培训，如今该类机构入驻率已超过一半。
证券时报记者了解到，前两年商务中心模式受追捧时，该大厦6层以上楼面的租金单价已达到8元/平方米/天以上，那时候下面商场租金也不过4～5元/平方米/天左右。上面的客户大都是小型互联网金融P2P一类的机构，可以拎包入住，但后来常能看到维权人群。管理层出手整治之后，这里的租金开始往下走，相反下面商场的教育培训机构租金则开始上涨。“新东方是我这里的第一个客户，现在5年期合同就要到了，明年肯定是要续租的。”大厦内部人士说。
一家内资房产中介人士透露，2018年以来，市场对金融机构的冲击比较大，“从写字楼招商的角度来看，只要是互联网金融如P2P一类的公司，我们可能不会接受(其租赁委托)。”他举例说，有的P2P企业涉嫌诈骗，会导致投资者群体维权，相关营业场所会被执法机关查封，对业主来说风险太大。“这类企业寻找营业场所，一般只有‘小业主’或‘二房东’愿意干，而且租金肯定会高出市场一大截。”他说。
综合多位受访者介绍的情况来看，该区域的写字楼租金2018年以来已出现两轮降价。一般而言，业主会在上一年末适当上调租金，但2018年甫一开始租售情况就非常不理想，不少业主在年初纷纷降价，有的甚至低于上年末水平。进入第三季度，行情依旧低迷，部分楼宇进行第二轮降价。但尽管如此，商城路、张杨路附近写字楼的出租率仍在下滑。
楼盘大宗交易压价至三成
相比租赁，上海陆家嘴区域商业楼宇买卖市场也出现了多年未见的清淡景象，中小投资者陆续离场，但卖者心切，少量有实力的交易方往往能以超低价购入商用物业。
“2018年的整盘出售、土地出售等大宗交易供应量比往年明显增多。这意味着，出让者突然多了起来，但接盘者数量少了，而且接盘者只是一些大型机构，这样就很容易砍价，不少最终成交价格往往是市场价的一半甚至1/3。”上述台资地产服务机构人士告诉证券时报记者。
该人士说，2017年四季度前后，市场整体成交量略微下滑，交易对手数量明显减少。一方面由于融资利率抬升，一些中小型投资公司或个人的投资意愿跌入低谷。而在同一时间段内，大宗交易却异常火爆，依靠那些融资成本低、实力雄厚的国企央企、大型投资公司或者一些民间联合资本，5亿至10亿元的项目都能很顺利地“去化”。市场上始终有资金在等着这样一类“折价”固定资产去入手。
据介绍，物业的出售方，比如说地产基金以前收购的楼盘，或者是开发商留存的余量盘，甚至可以与土地项目一起打包出售。这种情况2018年在上海市场很常见，一个主要原因就是中小地产开发商需要快速回笼资金。
记者了解到，2018年以来，市场变化十分明显。过去，上海市中心的存量土地几乎没有愿意拿出来销售的，而自2018年四季度以来，城区地铁站附近的项目出让已明显增多。有业内人士称，这表明多数开发商不看好商业地产，住宅类开发商在三、四线城市也已呈放弃态势。
在采访的过程中，记者获得了另外一个重要信息：据知情人士透露，上海一家正规持牌的小额贷款公司，短短3个月时间里员工数量从20多人猛升到超过100人，办公面积也从几百平方米增加到上千平方米。这可能说明，当前国内的银行融资渠道依旧狭窄，中小及小微企业的资金需求得不到充分满足，因此推动了民间借贷的“逆势”快速发展。随后，记者追问这家小贷公司的名称，但受访者以过于敏感为由婉拒，只透露这家小贷公司位于上海张江。
