破解高空置率和租房难困局，能寄望“商改租”吗？
作者：李宇嘉
“商改租”是地产回归实体的表现，也是地产泡沫“软着陆”的渠道，考验的是从上到下打破刚兑、承担损失的决心。
近日，深圳“商改租(住)”引起热议。对于存量商业和办公用房改为租赁住房，媒体和业内举双手赞成，这也在情理之中。试想，一边是商业和写字楼空置率居高不下，一边却是租赁需求嗷嗷待哺。对于深圳这个寸土寸金的城市来说，空间资源“错配”到这个程度，不纠偏实在是说不过去。不过，这个政策确实是老调重弹，2016年国家启动“租购并举”战略后，就多次提出，低效闲置的商业办公可改为租赁住房;刚刚过去的2019年12月，住建部等六部委发文要求，要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。
可见，“商改租”推进得不太理想。笔者看到的是，除少量年代久远、功能残缺的老旧商办，由长租公寓、“二房东”整租后改成租赁公寓外，大量商办闲置低效与新市民“租房难”并存，这个无奈的现实不得不接受。过去十几年，互联网、金融、地产、智能科技等高溢价行业蓬勃兴起，并带旺了一批寄生于这些行业的中介服务，比如咨询、法律、会计、设计、信息等，它们是商办的消费大户。即便因行业沉浮、企业兴衰，写字楼入驻的商家时有更新，但冬去春来，这只是周期性的，“铁打的商铺、流水的商家”，不变的是商办市场的红火。
但时下，这几个行业的红利或触顶回落，或遭遇瓶颈，寄生于这些行业的成千上万的中介也一损俱损。但是，不像制造业缩减产能一样，写字楼无法根据市场需求，动态调整面市规模，就导致了居高不下的空置率。据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。严峻的是，源源不断的供应还在路上，目前，前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市，占全市供应量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深国际，还有800万平米潜在供应要入市。
前海是地方CBD泡沫、地产泡沫的缩影。国外CBD要打造几十年，我们是“几十年太久、只争朝夕”，恨不得一夜之间跻身全球金融中心。前海这样想，深圳的四大总部基地，都这样想;深圳这样想，珠海(横琴)、广州(南沙、珠江新城)，也都这样想。相距不过100公里，居然要打造3个世界级的CBD。可想而知，宏伟的规划给海量供应打鸡血;资金下注给一波高过一波的价格打鸡血。供应远不止此，全球制造业基地遗留下来的几千个工业区，在写字楼高溢价的诱惑下，在现代服务业主导的规划下，都开始向“类办公”(M0等产业研发)转型。
客观来讲，高房价对新市民不公平，特别是深圳这种人口吸附能力极强，住房供应却难以在1997平方公里的狭小空间内腾挪的城市。根据诸葛找房的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比分别为82.5%和78.1%。即使选择合租，北上深的租金收入比普遍在30%以上，“买不起，也租不起”。现在，深圳很多片区商铺和写字楼的租金，已降至与同区域住宅租金差不多的水平，甚至还要低。而且，商铺写字楼区位优势突出，能解决“职住平衡”。万事俱备，政策东风也来了，是不是能成行?
不是很乐观。多数商铺写字楼是房价高歌猛进时代“招拍挂”的产物，租金和销售定价，对标的是高溢价的需求。再怎么不济，每月每平米100元左右还是要的，要高于深圳现在80元左右的住房租金。而且，租房意味着要接入明火，晚上要住人，“商改租”单就消防成本来讲，就是一笔开支。改造后的租金，新市民能否支付得起，这是最关键的。本质上，“商改租”是地产回归实体的表现，也是地产泡沫“软着陆”的渠道，考验的是从上到下打破刚兑、承担损失的决心。不打破刚兑，回归实体也好、泡沫“着陆”也好，都无解，“商改租”也只是一厢情愿，而大量商办高空置率与新市民“租房难”并存，这个困局也无解。
(作者系资深房地产研究人士)
